פירוק שיתוף בגירושים הוא ההליך שמסיים את הבעלות המשותפת של בני הזוג בדירה. בפועל יש שלוש תוצאות אפשריות: אחד מבני הזוג קונה את חלקו של השני, הדירה נמכרת לצד שלישי והתמורה מתחלקת, או במקרים נדירים חלוקה פיזית של הנכס. כשאין הסכמה, מגישים תביעה לפירוק שיתוף ובית המשפט מכריע.
במדריך הזה תמצאו מה החוק קובע, מה קורה כשבדירה גרים ילדים קטינים, איך מתנהלת תביעה ומה כדאי לבדוק לפני שמחליטים.
מה זה פירוק שיתוף בגירושים?
פירוק שיתוף הוא סיום של בעלות משותפת בנכס מקרקעין. בהליכי גירושים מדובר בדרך כלל בדירת המגורים של המשפחה, אבל ההליך חל גם על דירה להשקעה, מגרש או נכס מסחרי שבבעלות שני בני הזוג.
המונח מוכר מעולם העסקים ומירושות, אבל בדיני משפחה הוא אחד ההליכים הנפוצים ביותר, כי הדירה היא לרוב הנכס הגדול ביותר של בני הזוג.
פירוק שיתוף או חלוקת רכוש: מה ההבדל?
אלה שני הליכים שונים, שבדרך כלל מתנהלים יחד. חלוקת רכוש עונה על השאלה למי מגיע מה מכלל הנכסים והחובות: פנסיה, חסכונות, רכב, הלוואות. פירוק שיתוף עונה על השאלה מה קורה בפועל לנכס מסוים שרשום על שם שניכם.
שווי הדירה נכנס לחישוב הכולל של איזון המשאבים. לכן החלטה על הדירה משפיעה על כל שאר החלוקה, ולהפך.
בדיקה משפטית של הזכויות שלך בדירה, יאפשר לך לדעת איך תחולק, מתי וכמה ישאר אצלך
* תקבל את המקסימום שמגיע לך
האם כל אחד מבני הזוג יכול לדרוש פירוק שיתוף?
ככלל, כן. סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע שכל שותף במקרקעין משותפים זכאי לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת. לא צריך את הסכמת בן הזוג השני כדי לפתוח בהליך.
עם זאת, הזכות לדרוש פירוק אינה אומרת שהדירה תימכר מחר. העיתוי והדרך מושפעים מנוכחות ילדים קטינים, מהליכים אחרים שמתנהלים בין בני הזוג ומהסכם ממון, אם נחתם כזה.
שלוש הדרכים לסיים את השיתוף בדירה
1. אחד מבני הזוג קונה את חלקו של השני. זו הדרך הנפוצה כשאחד מבני הזוג רוצה להישאר בדירה. השלבים: הערכת שווי על ידי שמאי, חישוב החלק של כל צד אחרי יתרת המשכנתא, תשלום, אישור הבנק להעברת המשכנתא ורישום הזכויות. ההסכמות נכנסות בדרך כלל להסכם הגירושים, שמקבל תוקף של פסק דין.
2. מכירה לצד שלישי. כשאף אחד לא יכול או רוצה לקנות, הדירה נמכרת. מהתמורה נפרעת קודם המשכנתא, אחר כך מסים והוצאות המכירה, והיתרה מתחלקת לפי הזכויות של כל צד.
3. חלוקה בעין. חלוקה פיזית של הנכס, כך שכל שותף מקבל חלק נפרד. לפי חוק המקרקעין זו הדרך הראשונה שנבחנת (סעיף 39). אבל כשהנכס לא ניתן לחלוקה, או שחלוקה תגרום הפסד ניכר, הפירוק נעשה במכירה וחלוקת התמורה (סעיף 40). בדירת מגורים רגילה זה כמעט תמיד המצב.
בתביעה, בית המשפט מורה בדרך כלל על מכירה. קנייה של אחד מבני הזוג קורית בהסכמה, או כשאחד מהם מציע את המחיר הגבוה ביותר במסגרת המכירה עצמה.
מה קורה כשבדירה גרים ילדים קטינים?
סעיף 40א לחוק המקרקעין נותן הגנה מיוחדת לדירת המגורים של בני זוג. גם אם בית המשפט החליט על פירוק השיתוף בדרך של מכירה, הוא לא יורה על ביצוע המכירה כל עוד לא שוכנע שלילדים הקטינים ולבן הזוג שמחזיק בהם יש הסדר מגורים חלופי. [לאימות: הנוסח המדויק של הסעיף]
חשוב להבין את ההבדל: הסעיף לא מבטל את הזכות לפירוק, הוא מעכב את ביצוע המכירה. בפועל בית המשפט בוחן אם החלק של ההורה המשמורן מתמורת המכירה מספיק לפתרון מגורים ראוי, אם יש נכסים אחרים שיאפשרו איזון, ומה טובת הילדים בנסיבות המקרה.
עו"ד חגית לב
עו"ד חגית לב היא הבעלים של משרד עורכי דין לדיני משפחה וגישור, ומגשרת מוסמכת. לצד דיני המשפחה השלימה הכשרות באוניברסיטת תל אביב, באוניברסיטת בר אילן ובלשכת עורכי הדין בתחומי תאגידים, דיני הייטק והון סיכון. הידע הזה משמש אותה בתיקי גירושים של בעלי עסקים ועובדי הייטק. היא כיהנה כחברה בוועדות לשכת עורכי הדין, מרצה בנושאי גישור ודיני משפחה ופעילה בועודת בכנסת העוסקות בנושא חקיקה בדיני משפחה.
תביעה לפירוק שיתוף: איך מתנהל ההליך
כשאין הסכמה על הדירה, אחד מבני הזוג מגיש תביעה לפירוק שיתוף. כשמדובר בבני זוג בהליכי גירושים, התביעה נדונה בבית המשפט לענייני משפחה או בבית הדין הרבני, יחד עם שאר התביעות הרכושיות ביניהם.
השלבים העיקריים:
- בקשה ליישוב סכסוך. בסכסוכי משפחה מתחילים בדרך כלל בבקשה ליישוב סכסוך ובפגישות מהו"ת, לפני הגשת תביעה.
- הגשת התביעה. בית המשפט בוחן את זכויות הצדדים בדירה ואת ההשלכות על שאר ההליכים.
- הערכת שווי. במקרים רבים ממונה שמאי שקובע את שווי הדירה.
- החלטה על אופן הפירוק. בדירת מגורים, לרוב פירוק בדרך של מכירה.
- מינוי כונס נכסים. הכונס מנהל את המכירה בפועל, ולעיתים בני הזוג יכולים להציע מחיר במסגרתה.
- חלוקת התמורה. אחרי פירעון המשכנתא, המסים וההוצאות, לפי החלטת בית המשפט.
להליך יש עלויות: שכר כונס נכסים, שמאות, אגרות ושכר טרחה. משך ההליך משתנה מאוד לפי מידת המחלוקת ולפי הליכים מקבילים. לכן במקרים רבים הסכמה, גם אם אינה מושלמת, חוסכת זמן וכסף לשני הצדדים.
מה קורה למשכנתא בפירוק שיתוף?
המשכנתא לא נעלמת בגלל הגירושים, והבנק אינו צד להסכם בין בני הזוג. במכירה, יתרת המשכנתא נפרעת ראשונה מכספי התמורה. בקנייה של חלק בן הזוג, מי שנשאר בדירה צריך את אישור הבנק כדי לקחת את ההלוואה על עצמו.
הרחבה על שחרור לווה, מחזור והקפאה: משכנתא בגירושים.
דמי שימוש: כשאחד מבני הזוג נשאר בדירה לבד
כשאחד מבני הזוג גר בדירה המשותפת לבדו או עם הילדים, הצד השני עשוי לטעון לדמי שימוש על החלק שלו בנכס. בגירושים התמונה מורכבת יותר, כי בית המשפט בוחן גם מי משלם את המשכנתא ואת מדור הילדים
מסים והוצאות שכדאי לקחת בחשבון
העברה בין בני הזוג. לפי סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין, העברת זכויות בדירה בין בני זוג אגב גירושים לא נחשבת "מכירה" לעניין החוק, ולכן ככלל אינה חייבת במס שבח ובמס רכישה.
מכירה לצד שלישי. כאן עשוי לחול מס שבח, בהתאם לפטורים שעומדים לבני הזוג. לזה מצטרפות הוצאות שמאי, תיווך ועורכי דין.
כדאי לחשב מראש את הסכום נטו שיישאר לכל צד, ולא להסתמך על מחיר המכירה.
מה אם הדירה רשומה רק על שם אחד מבני הזוג?
פירוק שיתוף לפי חוק המקרקעין מניח שיש בעלות משותפת. כשהדירה רשומה על שם אחד בלבד, בן הזוג השני צריך קודם להוכיח שיש לו זכויות בה, למשל מכוח הדין החל על הרכוש או שיתוף ספציפי. רק אחר כך עולה שאלת הפירוק.
למקרים של דירה שנרכשה לפני הנישואים: דירה לפני הנישואים: האם היא מתחלקת בגירושים?
טעויות נפוצות בפירוק שיתוף בגירושים
- להניח שפירוק שיתוף פירושו תמיד מכירה. במקרים רבים אחד מבני הזוג קונה את חלקו של השני, בהסכמה.
- להגיש תביעה בלי לבחון את התמונה כולה. הדירה קשורה לאיזון המשאבים, למשכנתא, למזונות ולמקום המגורים של הילדים.
- לנהל משא ומתן בלי הערכת שווי עדכנית. בלי שמאות קשה לדעת אם הצעה לקניית החלק הוגנת.
- לחשב לפי מחיר המכירה ולא לפי הנטו. משכנתא, מסים, שמאי, תיווך ושכר טרחה מקטינים את הסכום שמתחלק.
- להסכים שאחד יישאר בדירה בלי לבדוק את הבנק. בלי אישור עקרוני למשכנתא, ההסכם עלול להיתקע.
- להפסיק לשלם משכנתא או הוצאות שוטפות בזמן ההליך, מתוך הנחה שהצד השני ישלם.
שאלות נפוצות
האם בן הזוג יכול למכור את הדירה בלי ההסכמה שלי? לא באופן עצמאי. אבל כל אחד מבני הזוג רשאי לבקש מבית המשפט פירוק שיתוף, ובית המשפט יכול להורות על מכירה גם בלי הסכמת הצד השני.
האם פירוק שיתוף מחייב מכירה של הדירה? לא. אפשר להסכים שאחד מבני הזוג יקנה את חלקו של השני. כשאין הסכמה, בית המשפט מורה בדרך כלל על מכירה.
מה קורה אם בדירה גרים ילדים קטינים? לפי סעיף 40א לחוק המקרקעין, ביצוע המכירה של דירת המגורים מתעכב עד שבית המשפט משתכנע שלילדים ולהורה שמחזיק בהם יש הסדר מגורים חלופי.
מי משלם את המשכנתא עד שהדירה נמכרת? כלפי הבנק, שני הלווים נשארים חייבים. בין בני הזוג, החלוקה נקבעת בהסכם או בהחלטת בית המשפט, ולעיתים מתבצעת התחשבנות בהמשך.
האם צריך לשלם מס כשאחד מבני הזוג מקבל את הדירה? העברה בין בני זוג אגב גירושים אינה נחשבת ככלל "מכירה" לפי חוק מיסוי מקרקעין. במכירה לצד שלישי עשוי לחול מס שבח, לפי הנסיבות.
כמה זמן לוקח הליך פירוק שיתוף? אין משך קבוע. בהסכמה זה יכול להסתיים מהר יחסית. בתביעה, המשך תלוי בהיקף המחלוקת, בהליכים המקבילים ובקצב המכירה.
האם אפשר לסיים פירוק שיתוף בלי בית משפט? כן. הסכם בין בני הזוג, שמאושר על ידי הערכאה המוסמכת, מקבל תוקף של פסק דין.
לסיכום
פירוק שיתוף בדירה הוא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות בגירושים. לפני שמחליטים בין מכירה, קניית חלק או תביעה, כדאי להבין את שווי הדירה נטו, את עמדת הבנק, את ההשלכות על שאר הרכוש ואת המצב של הילדים.
אם אתם עומדים בפני גירושים ויש לכם דירה משותפת, פגישת ייעוץ מוקדמת תעזור לכם לראות את כל האפשרויות לפני שנסגרות דלתות.
לכן, חשוב מאוד כי כל אחד מהם יקבל ליווי משפטי מקצועי של עורך דין המתמחה בדיני משפחה, אשר יפעל לשמור על זכויותיו ברכוש באופן המיטבי.
כפי שראינו, ישנן דרכים שונות לבצע פירוק שיתוף במקרקעין, כאשר לצד השיקול הכספי, יש לקחת בחשבון גם את ההיבט הרגשי ומעל הכל, את טובת הילדים.
עורך דין גירושין מנוסה שזהו תחום התמחותו, יבחן לעומק את מכלול הנסיבות, יסביר בפרוטרוט את האפשרויות השונות ויגבש יחד עם בן/בת הזוג את האסטרטגיה הנכונה עבורם.
על מנת להימנע מהעלויות הכרוכות בהגשת תביעה, עורך הדין יחתור להגיע להסכמה עם הצד השני בסוגיה זו, אך ככל שהדבר אינו מתממש, ייצג הוא את הלקוח בהליך התביעה ויפעל לקבלת התוצאה האופטימאלית עבורו.
המידע ותוכן העמוד נבדק על ידי עו"ד חגית לב, בתאריך 07.10.2026